Когато двойка без брак купува общо жилище, двамата стават съсобственици по общите правила на закона, а не по режима на съпружеската имуществена общност. Всеки притежава своя дял според записаното в нотариалния акт. Затова още преди сделката е важно да се уточнят размерът на дяловете, плащането на кредита и какво ще се случи при раздяла или смърт на единия партньор.
Как законът гледа на несемейните партньори?
Фактическото съжителство само по себе си не създава имуществени права между партньорите, независимо колко дълго са живели заедно. Жилището, купено от двама души без брак, е обикновена съсобственост. Ако в нотариалния акт не са посочени конкретни дялове, те се приемат за равни до доказване на противното.
Това може да се превърне в проблем, ако единият партньор е вложил значително повече средства, а собствеността е записана поравно. При бъдещ спор доказването на по-голям принос може да бъде трудно.
Съсобствеността има значение и при продажба, допълват експертите от XNVD. Те споделят, че ако единият реши да продаде своя дял на трето лице, по правило трябва първо да го предложи на другия съсобственик при същите условия. В случай че двойката сключи брак след покупката, това не променя собствеността върху вече придобития имот – дяловете остават такива, каквито са записани в нотариалния акт.
Какво да уточните преди сделката?
Разговорът за пари може да е неудобен, но е много по-разумно важните въпроси да бъдат решени преди покупката. Добре е партньорите да се разберат за следното:
- Какви ще бъдат дяловете в нотариалния акт
Не е задължително собствеността да бъде разделена поравно. Ако единият партньор влага повече собствени средства, дяловете могат да отразят реалното участие, например 60% на 40%.
- Кой ще плаща кредита
При общ ипотечен кредит двамата обикновено са кредитополучатели и могат да отговарят солидарно за задължението. Това означава, че отношенията с банката не зависят непременно от личната им уговорка кой каква част от вноската плаща.
- Откъде идват средствата за самоучастието
В случай че част от сумата е дарение от родители или други близки на единия партньор, добре е произходът ѝ да бъде документиран, например чрез договор и банков превод.
- Какво ще стане при раздяла
Възможните решения са единият да изкупи дела на другия, имотът да бъде продаден и сумата да се разпредели или да се стигне до делба. Полезно е предварително да се уточнят и въпроси като кой ще има възможност да остане в жилището и как ще се определя неговата пазарна стойност.
Подобни договорки дават по-голяма сигурност, когато са оформени писмено. Споразумение между съсобствениците, изготвено с помощта на адвокат и при необходимост с нотариална заверка, е много по-надеждно от устна уговорка.
Какъв е рискът имотът да бъде само на името на единия?
Понякога жилището се купува на името на единия партньор, а другият участва в погасяването на кредита, ремонта или обзавеждането. От гледна точка на собствеността обаче решаващо е кой е вписан в нотариалния акт.
Партньорът, който не е собственик, не придобива автоматично права върху имота само защото е правил вноски или е вложил средства. При спор той може да търси възстановяване на направените разходи по съдебен ред, но доказването невинаги е лесно.
Затова е важно да се пазят документи за направените плащания, например:
- банкови извлечения за вноски по кредита;
- фактури и платежни документи за ремонт и обзавеждане;
- договори и разписки за дарени или заети средства.
Тези документи не заместват собствеността върху имота, но могат да бъдат важни при доказване на финансовия принос.
Какво става при смърт на партньора?
Партньорът, с когото починалият не е бил в брак, не е негов законен наследник. Делът от жилището преминава към наследниците по закон – например деца, родители или други роднини според конкретния случай. Така те могат да станат съсобственици на имота заедно с преживелия партньор.
Един от начините за допълнителна защита е завещание в полза на партньора. То обаче не може да засяга запазената част на наследниците, които имат право на такава по закон. Затова най-подходящото решение зависи от конкретната семейна ситуация и е добре да бъде обсъдено с нотариус или адвокат.
Покупката на общо жилище без брак не е непременно по-рискова, ако отношенията между партньорите са уредени ясно още в началото. Точно определените дялове, документираните плащания и предварителните договорки могат да предотвратят много бъдещи спорове.
Kliuki.bg